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【合富辉煌】208年贵阳市房地产市场年报pdf

作者: admin 来源:未知 发布时间:2019-10-07

关键词: 208年年报, ┊阅读:次┊

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  贵阳市房地产市场 2008 年市场年报 【分析报告】 贵州合富辉煌房地产 (市场部) 2009 年1月 - 1 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 目 录 第一部分 房地产市场宏观环境分析4 一、 2008 年宏观经济走势4 二、 结论分析7 第二部分 房地产政策面分析7 一、 2008 年房地产政策面分析7 二、 地方性政策法规9 三、 房地产政策的实施对贵阳住宅市场的影响 11 第三部分 房地产市场发展 11 一、 全国房地产发展走势 11 二、 结论分析 12 第四部分 贵阳宏观经济发展状况 13 一、 国民经济发展状况 13 二、 居民购买力、购买习惯分析 16 三、 结论分析 16 第五部分 2008 年贵阳城市规划及土地市场环境分析 17 一、 城市规划 17 二、 土地市场环境分析22 第六部分 贵阳市房地产市场行业环境分析29 一、 2008 年贵阳市房地产开发投资情况29 二、 2008 年贵阳市房地产开发建设情况30 三、 2008 年贵阳市商品房供需情况32 第七部分 2008 年贵阳市商品住宅市场分析34 一、 商品住宅市场整体分析34 二、 商品住宅供求结构特性分析41 三、 商品住宅市场板块分析42 第八部分 报媒投放情况分析53 一、 投放总量分析53 二、 各媒体投放量分析54 三、 广告发布形式分析55 四、 广告投放排行分析【排名前 10 位】56 第九部分 重点案例或事件分析57 一、 大盘效应57 二、 保利云山国际的“万科”行动64 三、 百变多样的营销手段67 - 2 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 四、 企业品牌竞争以及外来开发商的产业集群的形成 73 第十部分 市场综述76 一、 市场回顾76 二、 2009 年贵阳市场预测76 - 3 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 备注: 本报告撰写时间于 2009 年2 月 5 日,受相关数据口径公布时间延迟的影响,报告中宏 观经济部分取值为 08 年前三季度,商品住宅成交情况取值为08 年 1-12 月,香港智能开奖历史记录。以此数据描述 08 年市场运行状况。 第一部分 房地产市场宏观环境分析 一、 2008 年宏观经济走势 1. 全国经济发展走势 1.1. 国民经济增长情况 数据来源:国家统计  进入2008 年,我国经济受宏观调控和外围金融海啸的影响逐步明显,从月度和季度 走势来看,GDP 由高走低,至第二季度开始,整体出现下滑态势;  CPI 也呈现持续下降态势,进入9 月CPI、PPI 呈现双向下调,经济增长步入下行周 期且急转恶化。 1.2. 宏观经济预警指数 数据来源:国家统计  宏观经济经历了07 年的过热增长,进入08 年后,开始整体下滑,进入 11 月份宏观 经济预警指数已接近趋降区间,并带有较强的下挫趋势; - 4 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 1.3. 居民收入消费情况 1.3.1. 社会需求/收入指数 数据来源:国家统计 社会消费需求和消费收入降至8 年  社会消费需求和消费收入降至8 年的最低点,两线指数还存在持续下挫的风险;  消费者信心指数连续下滑,银行居民储蓄快速上升,后期消费者增长难以维系; 1.3.2. 社会消费品零售总额 数据来源:国家统计局  1-11 月累计社会消费品零售总额97759.2 亿元,同比增长21.9%。是 1996 年以来消 费品零售额增长的新高。 - 5 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 1.3.3. 全国居民消费价格指数 数据来源:国家统计局  1-11 月份累计,居民消费价格总水平同比上涨6.3%。其中,城市上涨6.0%,农村上 涨6.9% ;食品类价格上涨15.3%,烟酒及用品类价格上涨2.9%,衣着类价格下降1.4%, 家庭设备用品及维修服务价格上涨2.8%,医疗保健及个人用品类价格上涨3%,交通 和通信类价格下降0.9%,娱乐教育文化用品及服务类价格下降0.7%,居住类价格上 涨6.2%。 1.4. 进出口贸易发展情况 数据来源:国家统计局  2008 年我国对外贸易进出口总值达25616.3 亿美元,比上年(下同)增长 17.8%,比上年回 落5.7 个百分点。其中出口 14285.5 亿美元,增长 17.2%,回落8.5 个百分点;进口 11330.8 亿美元,增长 18.5%,回落2.3 个百分点。贸易顺差2954.7 亿美元,比上年增长 12.5%, 净增加328.3 亿美元;  11 月中国出口同比下降2.2%,为七年来首次负增长(实际剔除价格因素后,从去年 四季度中国出口实际增速已经开始大幅回落。 12月出口下降2.8%,连续两个月出现 下降趋势; - 6 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 二、 结论分析 2008 年:经济受多层因素影响超出宏观调控预期,宏观调控由紧至松调整;  年初“双防”,实行从紧的货币政策  07 年12 月初召开的中央经济工作会议确定了年初宏观调控基调:要“把防止经 济增长由偏快转为过热,防止价格有结构性上涨变为明显通货膨胀,作为当前 宏观调控的首要任务”,即“双防”  “双防”转变为“一保一控”  雪灾、地震加剧了通胀压力。因此7 月25 日召开的中央政治局会议明确了下半 年的经济的重要任务,把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观 调控的首要任务,把抑制通胀放在突出位置,即“一保一控”  金融海啸爆发,宏观调控面临大转向  受国外金融海啸的影响,11 月28 日,中央政治局召开会议分析研究2009 年经 济工作,会议指出明年的经济工作首要任务是保持经济平稳快速发展,即“保 增长”  为防止我国经济下滑失控,中央出台一系列刺激经济措施。11 月9 日,国务院 推出4 万亿经济刺激方案以及10 大刺激经济措施,并提出实施积极的财政政策 和适度宽松的货币政策确保经济平稳较快发展; 第二部分 房地产政策面分析 一、 2008 年房地产政策面分析 1. 土地政策 1.1. 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 2008 年1月9 日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策 的通知》 政策要点:  严格执行土地用途管制制度;  严格规范使用农民集体所有土地进行建设;  严格控制农村集体建设用地规模;  严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为;  严格土地执法监管。 2. 市场整顿政策 3. 金融税收政策 1.1. 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 政策要点: 对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入,按照预计利润率不低于 20%的标准预 缴企业所得税,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 1.2. 财政部、国家税务总局10 月22 日宣布, 自2008 年11 月 1 日起,决定对个人住房交易环节的税收政策做出调整,降低住房交易 税费。 - 7 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 政策要点:  个人首购90 平米以下住房,契税税率下调到 1%  个人买卖住房暂免征收印花税  个人卖房暂免征收土地增值税  最低首付款比例调整为20%  商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍  个人住房公积金贷款利率下调0.27 个百分点 1.3. 五次调整银行贷款利息 从2008 年 10月20 日起至12月23 日起,先后5 次调整银行贷款利息,5 年期贷款利率 下浮大 1.53个百分点。 期限 调整前 调整后 调整幅度 各项贷款 六个月 6.12 4.86 -1.26 一 年 6.93 5.31 -1.62 一至三年 7.02 5.4 -1.62 三至五年 7.29 5.76 -1.53 五年以上 7.47 5.94 -1.53 1.4. 国务院13 条 国务院办公厅2008 年12 月21 日在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若 干意见》。意见提出,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地 产市场健康发展。 政策要点: ▲ 加大保障性住房建设力度  争取用3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。  多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度,对 中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度,按照国 家的有关规定,多渠道筹集建设资金,增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保 障性住房建设项目,商业银行要加大信贷支持力度。  开展住房公积金用于住房建设的试点。 ▲ 进一步鼓励普通商品住房消费  加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自 住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人 均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自 住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第 二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。  对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过 5 年 (含5 年)转让免征营业税,改为超过2 年(含2 年)转让免征营业税;将个人购买普通 住房不足2 年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购 买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5 年(含 5 年)转让 - 8 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,改为超过 2 年(含2 年)转让按 其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2 年转 让的,仍按其转让收入全额征收营业税。  以上政策暂定执行至2009 年12 月31 日。 ▲ 支持房地产开发企业积极应对市场变化  引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求, 主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产开发企业调整住房销 售价格过程中出现的纠纷,要努力做好化解工作,引导当事人依据合同约定通过法 律途径解决。www.777234.com,  支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求,加大 对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度;对有实 力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相关金融服 务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券,开展房地产投资信托基金试点, 拓宽直接融资渠道。  取消城市房地产税。 ▲ 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责  落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负 总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。廉租住房建设以配建为主。要科学合 理地确定土地供应总量、结构、布局和时序,保证房地产开发用地供应的持续和稳 定。  因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。 ▲ 加强房地产市场监测  继续加强房地产市场监测分析。  加强监督检查。 ▲ 积极营造良好的舆论氛围  坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产 市场健康发展为基调,大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场 信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时,要加强市场 经济条件下风险意识的宣传和教育工作。 二、 地方性政策法规 1. 土地政策 【本年度无最新土地政策】 2. 市场整顿政策 1.1. 贵阳市政府出台的《贵阳市地名管理办法》将从9 月1 日起施行 信息提要:《办法》规定,凡新建、改建道路、新辟开发区、新建大型建筑、新建居民区, 要到所在地县级人民政府民政部门办理有关地名手续,并按照相关管理规定编制门牌号码。 配套制定的《贵阳市地名命名和地名标牌设置管理技术规范》明确规定,总建筑面积达 20 万平方米以上,同时设置配套幼儿园及小学的居民住宅区,方可命名为“小区”或“新村”; 总建筑面积10 万平方米以上,绿地或人工景点面积占总占地面积30%以上方可称为“花园”、 - 9 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 “苑”;“公寓”、“新寓”用于命名高层住宅楼或多幢住宅楼群;15 层以上的高层建筑物方可 命名为“大楼”、“大厦”;具有商业经营、娱乐、餐饮、商住等综合性功能的较大型建筑物方 可命名为“城”。 1.2. 《贵州省城镇房地产开发经营管理条例(草案)》 信息提要:  商品房预售,不得分期分批 《条例(草案)》提出,房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10 日内将批 准预售的房屋同时公开销售,如实公布销售情况,不得分期分批销售。违反该规定,由县级 以上人民政府房地产主管部门给予警告,并处5 万元以上10 万元以下罚款。  按建筑面积销售有望终结 《条例(草案)》提出,商品房应当按套内建筑面积或者按套(单元)计价结算销售。商品 房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。  收定金,应签订书面协议 《条例(草案)》提出,房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金,应当 与买受人签订书面定金协议。定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及 可能增加买受人义务、限制买受人权利的其他内容。推行商品房买卖定金协议示范文本。  商品房交付时,产权必须明确 《条例(草案)》提出,商品房的销售面积由具有房产测绘资质的机构测量确定。房屋登 记部门不得指定房产测绘机构,不得拒绝接收符合测量规范的房产测绘结果。 商品房交付使用,应当符合下列条件:(一)房地产开发项目经竣工验收合格,依法取得 建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件,并经房地产主管部门备案。(二) 房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的 投入使用条件,已经明确产权、管理权,并且以书面形式明确管理责任。  屋面防渗漏,最低保修期为5 年 《条例(草案)》提出,在正常使用条件下,房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期 限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,最低保修期限为设计 文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙 面的防渗漏,最低保修期限为5 年;(三)供热与供冷系统,最低保修期限为2 个采暖期、供 冷期;(四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,最低保修期限为2 年。保修期 从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户之日起计算。 1.3. 《贵州省房屋建筑工程抗震设防暂行管理规定》 信息提要:为有效预防和减轻地震灾害,贵州省建设厅日前制定《贵州省房屋建筑工程 抗震设防暂行管理规定》,要求地震基本烈度六度和六度以上的地区所有新建、改建、扩建工 程,都必须进行抗震设防设计。 1.4. 单套建筑面积144 平方米以下契税1% 信息提要:2008 年10月起,国家有关部门先后出台了系列购房新政,其中一条是从2008 年11月 1 日起,个人首次购买90 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。2009 年1月5 日贵阳市房管局发布通知,单套建筑面积144 平方米以下符合条件的普通住房也在 税收优惠政策之列。 1.5. 关于首付20%的标准 信息提示:国家关于首次购买普通商品住宅享受的优惠政策,首付 20%,贷款基准利率 - 10 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 下调30%;贵阳市普通商品住宅的标准是建筑面积小于144 ㎡以下,首次购买以家庭为单位, 目前贵阳市已经有部分银行开始正式执行 144 ㎡以下首付20%的房贷政策; 3. 金融税收政策 3.1. 房贷新政首日贵阳各银行细则出台前执行原政策 信息提要:央行上周三宣布,27 日起,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准 利率的 0.7 倍,最低首付款比例调整为 20%。昨日是房贷新政实施首日,记者从贵阳各大商 业银行以及贵阳市住房公积金管理中心了解到,由于有关细则还在拟定中,各大银行的房贷 政策均按兵不动,等待细则出台后才能实施。 3.2. 调整住房公积金贷款政策 信息提要:2008 年12月 17 日,贵阳市住房公积金管理中心宣布,对住房公积金贷款政 策做出调整:公积金贷款最高限额调整至40 万元,住房公积金贷款首付比例最低可至20%, 该政策将从2008 年12月22 日起执行。 三、 房地产政策的实施对贵阳住宅市场的影响 结论:贵阳作为内陆城市,受政策滞后性因素的影响,对于国家相关政策的执行时间有 所延缓,因此新政对市场的推动力度,还需看后市反映; 第三部分 房地产市场发展 一、 全国房地产发展走势 1. 房地产信心指数 数据来源:国家统计局  去年“9.27”楼市新政之后,房地产市场出现“拐点”,市场聚冷,全国房地产销售 面积大幅下滑,部分城市已出现深度调整。  房地产景气指数出现连续回落已达1年。2008 年11月份,全国房地产开发景气指数 为98.46,比10月份回落 1.22点,比去年同期回落8.13 点 - 11 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 2. 房地产开发投资和销售面积增长率对比  2008 年房地产投资增长率呈现“前高后低”趋势。上半年房地产投资保持33.5%的高 增长,增幅同比加快5 个百分点;进入三季度后,受成交量大幅萎缩、企业资金紧张、 市场观望氛围加重和美国次贷危机升级等因素影响,房地产投资开始明显放缓。前三 季度,房地产投资增长26.5%,同期回落3.8 个百分点;  住房消费处于2000 年来最为低迷时期,1-10月,全国商品房销售面积4.5 亿平米, 同比下降16.5%。其中,商品住宅销售面积下降17.0%,商品房销售额17590亿元, 同比下降17.4%。其中,商品住宅销售额下降18.2%; 二、 结论分析  受宏观经济以及年初从紧的货币政策双压之下,2008 年中国的房地产市场终于拐入 了低潮,全国各大城市均有较大幅度的萎缩,市场信心持续抛低,消极阴霾的心理笼 罩楼市;进入9 月后,由次贷危机引发的金融危机在全球蔓延,一时间楼市在市场动 荡中坠入低谷,楼市在动荡不安缓步前行;  进入 10月后,国家一系列利好政策的出台,对于坠入深冬的楼市无疑带来一丝暖意, 深圳、广州等地在 10月、11月都出现一定程度的“小阳春”,似乎出现复苏的迹象; - 12 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 第四部分 贵阳宏观经济发展状况 一、 国民经济发展状况 1. 国民经济增长情况 数据来源:贵阳市统计局 数据整理:贵州合富辉煌市场部 贵阳市近几年的GDP 呈现持续上涨的良好局面,虽然08 年受到50 年一遇的雪凝特大自 然灾害与全球金融危机的影响,但贵阳.08 年的GDP 增长速度是从01 年来同期最高水平,贵 阳市实现地区生产总值813 亿,比去年同期增长 16.7%。 数据来源:贵阳市统计局 数据整理:合富辉煌市场部 08 年 1-12 月,城市居民人均可支配收入 13817 元,增长8.1%,增长速度有所放缓。08 年贵阳市人均GDP 达2950 美元。根据国际成熟经验,贵阳市房地产进入高速发展阶段,从 中长期看,贵阳的房地产有很大的发展空间。 - 13 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 数据来源:贵阳市统计局 数据整理:合富辉煌市场部 由于受到雪凝天气的影响,物资供求方面受到影响,贵阳市1-3 月的CPI 持续走高,并 且大幅高于全国平均水平; 6 月以后,贵阳CPI 进入下行阶段,通胀压力得到缓解,但从 10 月开始贵阳CPI 低于3%的警戒线 月全国CPI 也低于3%,表明我国实体经济面临萎缩, 面对由通胀变为通缩的压力。 2. 产业结构分析 数据来源:贵阳市统计局 数据整理:合富辉煌市场部 从上图表以可知, 2008 年前三季度产业结构显示,第一产业增加值 47.21 亿元,增长 7.2% ;第二产业增加值380.95 亿元,增长 12.1%;第三产业增加值382.89 亿元,增长 15.0%; 第一产业进一步萎缩,二、三产业得到进一步强化,第三产业与第二产业所占比重持平,服 务业全面呈现发展抬头趋势; - 14 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 3. 城市人口结构分析 2001-2007年贵阳市常住人口状况分析(万人) 数据来源:贵阳市统计局 数据整理:合富辉煌市场部 随着贵阳市城市发展,贵阳市总人口逐步增长,特别是在2002 年,增长率约为1.46%, 是2001 年来最高水平,2003 年以来年均增长率约0.64%,高于同期全国的0.5%。从2001 年 以来,贵阳市的常住人口呈逐年上升趋势,常住总人口从2001 年的341.29 万人上升至2007 年的358 万人,上升总量为16.71 万人,一方面这主要是由于贵阳市本身属于农村型大城市, 农村人口基数大,加快城市总人口的增长,另一方面,这也说明随着贵阳市城市竞争力的不 断增强,贵阳市的对外人口吸引力逐步增强,城市中外来人口的数量稳步上升。 4. 社会消费品总额情况 注:2005—2008 为实际增长率,2009,20 10 为预计增长率。 根据“十一五规划”进行预测,2010 年贵阳市城市居民人均可支配收入将达16000元, 年均增长率约为8%,而社会消费品零售总额将达365 亿元,年增长率约为14%.这表明,在未 来的几年贵阳市的城镇居民消费潜力巨大,城市消费前景可观。 - 15 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 从社会消费品零售总额来分析,根据贵阳市政府“十一五”发展规划,贵阳市“十一五” 期间,社会消费品总额年均增长率约为13% (2005 年-2008 年平均增长率为 15.65%,受整体 经济或将出现下行因素的影响,增长保守预估为 13%),到2010 年将达365 亿元,这说明在 未来的几年时间里,贵阳市将依旧保持高增长的消费势态,城市消费力将进一步加强。 二、 居民购买力、购买习惯分析 1. 居民收入消费情况 2010 贵阳市城市居民可支配收入、支出预测表 预测一个城市的消费潜力,一方面可以通过城市居民未来人均收入的变化配合相关的消 费理论进行,另一方面则可以通过一个城市社会消费品零售总额的发展趋势来预测。 从城市居民未来人均收入变化来看,贵阳市近年来一直呈上升势头,可以肯定的是,伴 随城市各种基础设施建设的逐步完善,各种市场制度的逐步成熟,贵阳市为社会所提供的投 资发展空间将更为广阔,这就保证在未来一段时间内,贵阳市这种上升势头将进一步增强。 预计“十一五”期间,贵阳市地区国民生产总值年均增长率将不低于 13%,到2010 年将达到 1100亿。高速发展的城市经济必定带动城市居民收入水平的巨大变化,根据贵阳市政府“十 一五”发展规划,“十一五”期间,贵阳市人均可支配收入年均增长率为8%,到2010 年人均 可支配收入达 16000 元。按照近年来贵阳市可支配收入与人均消费支出所维持的 70%的比例 关系,到2010 年贵阳市城市居民年人均消费支出将达12000元左右。这表明,在未来的几年 贵阳市的城镇居民消费潜力较大,城市消费前景可观。 三、 结论分析  贵阳作为内陆省份省会城市,虽然整体经济水平相对较低,但城市凭借旺盛的消费力, 使得市场基本呈现出较高的上升态势,同时高速稳定发展的宏观形势必定会进一步影响 人们的消费意识,消费结构将由温饱向享受型转变,住房消费支出比重也必定会进一步 增加。 - 16 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 第五部分 2008 年贵阳城市规划及土地市场环境分析 一、 城市规划 1. 城市总体规划发展总体发展方向 形成以中心区为市级中心,小河、白云为市级次中心,金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王 庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。  各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态,形成城区、城镇圈、城镇外围 地区三层次布局。金阳新区是贵阳市完善城市布局,谋求快速发展而开发的城市新区, 城市发展依靠北移、东扩、南进、西部改造全面发展。  总规小结:贵阳市以中心区为依托,形成多层次的城市空间布局,金阳新区是贵阳城 市未来的发展方向 - 17 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 2. 各城区及新区规划 1.1. 主城区规划(云岩、南明两城区) 贵阳主城区定位为:贵阳市集行政、办公、经济贸易为一体的CBD中心区域;    城区地形狭窄,城区人口密度大。在未来将有计划地疏散城市人口,降低人口密度和 建筑密度。  受相关政策的影响,城区内已限制批建住宅项目,城区未来发展以旧城改造为重点, 着重发展商业地产。  由于土地稀缺,高昂的楼价使得绝大部分置业者却步,目前新建的建筑多以高层为主, 项目大多占地面积小,建筑密度高,绿化相对缺乏,环境较差,低密度中高端物业数 量较少。因此,中心圈层已成为其他板块客群主要争夺区。 - 18 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 1.2. 金阳新区规划 1.2.1. 整体规划布局 整体定位:金阳区定位为贵州的“浦东新区”,是一个高起点规划、高标准建设的   政务新区  解决贵阳市城市中心面积狭小、人口密度过大、空间超负荷承载问题的战略需要。  新区建设使贵阳城市建设跳出 “山间坝子”的局限,跳出 “摊饼式”的传统城市发 展思维。  以“园林式、生态型、数字化、循环经济”为主题的高起点规划,高标准规划新区。 1.2.2. 金阳新区面临的问题和难点  目前金阳新区由于缺乏产业人口支撑、生活配套严重缺乏,发展缓慢。  基础建设:基础道路等市政基本完成;今后5 年内,将投资400 亿元,重点实施“三 大工程”、建设“八大城市功能板块”  政府文教机构:市级行政中心已投入使用,贵阳一中已经入驻,将投资 24 个亿建大 学城  房地产开发:已推出总建面将近250 万㎡的经济适用房,目前正在建设商业中心,未 来将有大面积土地出让。  居住人口:主要以本地居民为主,所在区域工作人员大部分仍住城区 - 19 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 1.3. 南湖新区整体规划  整体定位为:白云区政务新区  南湖新区是白云区的多功能新中心,是对接金阳区、连接城区的桥头堡,目前处于起 步阶段 1.4. 三马片区规划 - 20 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621  整体定位为:物流集散中心、大型专业批发市场带和新兴的城市居住区。  三桥马王庙邻近火车新客站、北接金阳新区、南接老城区、西接清镇的区位优势和交 通优势,区域内规划的北京西路、花溪二道等区域干道,将推进片区区域的发展,是 金阳新区的重要功能组成部分和老城区西进的发展拓展空间, 成为贵阳市城市建设 发展实现新跨越的一个重要增长极。  目前三马片区的开发还处于酝酿阶段,区域内分布大量的工矿企业及城中村,改造难 度较大,短期内还难以实现规模化开发。 1.5. 渔安、安井片区规划  整体定位为:旅游、休闲、文体、医疗、商贸和居住为一体的环保型、生态型、园林 式的可持续发展新城区。  片区用地规划结构为:以南明河和北京东路为开发主线,沿线布置旅游商务中心和公 共设施中心。其控制性详细规划是一环、两林、三区。一环:即以水东路和北安路、 中心环东线组成的环状道路,连接片区内旅游休闲设施和区公共设施;两林:即顺海 林场和马鬃岭2 个林地保护区;三区:即建设渔安居住区、安井居住区和沙锅冲度假 区。 - 21 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 二、 土地市场环境分析 1. 2008 年土地出让情况 08 年贵阳市土地出让一览表 区域 两城区 金阳区 乌当区 花溪区 小河区 白云区 合计 地块数量 11 8 6 1 19 7 51 供应面积 319073.2 3083579.49 120972 11973 656402 75263.9 4267264 (㎡) 数据来源:贵阳市国土局 数据整理:合富辉煌市场部 数据来源:贵阳国土局 数据整理:合富辉煌市场部 2008 年贵阳市土地出让面积426.72 万㎡,与07 年相比,略有小幅下降,降幅为7.29% ; 商住用地占 80.13%,工业用地占 17.62%,其中商住用地主要来自金阳新区,299.14 万㎡; 工业供地区域大部分来自小河区; 08 年贵阳市土地出让金额为33.12 亿元。 - 22 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 2. 结论分析 2.1. 政府全力打造金阳新区,用地供应计划倾斜 数据来源:贵阳国土局 数据整理:合富辉煌市场部 数据来源:贵阳国土局 数据整理:合富辉煌市场部 - 23 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 占地:30.3 万㎡ 建筑面积:75.8 万㎡ 占地:63.6 万㎡ 建筑面积:190.8 万㎡ 占地:10 万㎡ 建筑面积:20 万㎡ 占地:44.7 万㎡ 建筑面积:80.5 万㎡ 占地:61.3 万㎡ 建筑面积:110.3 万㎡ 占地:89.2 万㎡ 建筑面积:223 万㎡ 数据整理:合富辉煌市场部 08 年金阳新区土地供应位置一览表 2008 年贵阳市金阳新区土地出让面积308.36 万平方米,与07 年162.6 万平方米相比, 增长89.6%;08 年金阳新区供地面积占全市供应面积72.5%,随着贵阳市政府带头搬迁金阳, 其他市政部门,医院,中学响应政府的号召,也搬迁至金阳办公,教学,政府全力打造金阳 新区的建设。 - 24 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 2.2. 旅游地产新方向花溪 数据来源:贵阳国土局 数据整理:合富辉煌市场部 2008 年花溪只成交一块土地,成交面积 11973 平方米,与07 年 114.6 万平方米成交面 积相比,成交面积大幅下滑;花溪区作为一个旅游文化居住区,土地供应多受限制,继 07 年大量土地放量之后,08 年土地供应有所放缓;07 年土地出让面积看,甚至高于两城区,土 地出让性质商业旅游文化娱乐占据一半市场,贵阳市将进一步推动花溪作为旅游文化区的发 展,全力打造花溪成为贵阳避暑之都的旅游地产新方向。 2008 年贵阳土地出让情况一览表 2.3. 两城区商住用地成交一览表 宗地编 成交时间 地块 用地性质 占地 容积率 总地价(万 楼面地价 发展商 号 位置 (㎡) 元) (元/㎡) 1 2008-01 云岩区小 商业 136447 3.5 4100 86 贵州协辉广 关猫冲 住宅 州誉浚 2 2008-01 云岩区延 商住办 20858 7.5 8220 525 贵州黔贵房 安西路 地产开发公 司 3 2008-02 南明区富 住宅 4161 1.6 69 104 贵阳富兴房 源中路云 地产开发公 关乡 司 4 2008-05 云岩区合 商业 3128 9.7 1800 593 贵州乾图房 群路文庙 住宅 地产开发公 巷 司 5 2008-06 云岩区煤 住宅 2948 6 585 331 贵州庆丰房 矿村旭东 地产开发公 路大吉巷 司 6 2008-07 云岩区中 住宅 2553 5.41 935 677 贵州海成房 华北路竹 地产开发公 市巷 司 7 2008-10 云岩区省 商业 5167.2 8.9 3800 826 贵州远丰房 府路30 号 住宅 地产开发公 - 25 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 司 8 2008-12 南明区护 地面为绿化 3997 3670 贵州大发房 国路 景观地下为 地产开发有 停车场 限公司 9 2008-12 南明区花 商业 14182 6.9 3180 325 贵州振华贵 溪大道北 住宅 阳升华汽车 段700 号 办公 城有限公司 合计 193441.2 26359 2.4. 金阳新区商住用地成交一览表 宗地编号 成交 地块位置 用地性质 占地 容积率 总地价 楼面地价 发展商 时间 (㎡) (万元) (元/㎡) 2008-02 2008-05 金阳新区 商业 447283 1.2-1.8 45700 568 中铁置业集 地块 云谭南路 住宅 团有限公司 2008-03 2008-05 金阳新区 商业 613333 1.8 60700 550 乾图房地 地块 金阳大道 住宅 产有限公司 2008-04 2008-05 金阳新区 商业 891743 2.5 69300 311 世纪金源房 地块 兴筑路 住宅 地产开发有 限公司 2008-05 2008-05 金阳新区 商业 99962 2 10500 525 贵州国电、 地块 长岭南路 住宅 中国水电 2008-01 2008-12 长岭北路 商业 302855 1.5-2.5 77200 中天城投集 地块 住宅 团 会展、酒店 636228.3 2-3 商住、办公 用地 合计 2355176 263400 2.5. 乌当区商住用地成交一览表 宗地编号 成交时间 地块位 用地性质 占地 容积率 总地价 楼面地价 发展商 置 (㎡) (万元) (元/㎡) 1 2008-03 乌当区 商业 29149 2.2 620 97 贵州佳乙永 新天办 住宅 利房地产开 事处顺 发公司 海村 2 2008-05 乌当区 商业酒店 2570 4.95 66 52 贵州康房房 顺海大 地产开发公 坡 司 3 2008-06 乌当区 商业 7474 4 1240 415 贵州久联集 高新路 住宅 团房地产开 办事处 发公司 - 26 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 新添村 4 2008-07 乌当区 住宅及环境绿 20158 1.8 1320 364 保利贵州房 叶家庄 化 地产开发公 司 5 2008-9 乌当区 旅游服务设施 49134 0.216 1035 975 贵州香纸沟 新堡乡 用地 旅游开发有 陇脚村 限公司 香纸沟 合计 108485 4281 2.6. 白云区商住用地成交一览表 宗地编号 成交时间 地块位 用地性质 占地 容积率 总地价 楼面地价 发展商 置 (㎡) (万元) (元/㎡) B(08)01 2008-04 同心东 居住 34913.9 3 942.66 90 普安县房地 路 产开发有限 公司 B(08)02 2008-04 南湖路 商住 5029 2 391.6 389 贵阳白云津 泉房地产开 发有限公司 B(08)03 2008-04 长山路 商住 2212 2.2 439.36 903 贵州金晟房 地产开发有 限公司 B(08)04 2008-04 长山路 商住 6621 2 736.64 556 贵州金晟房 地产开发有 限公司 B(08)05 2008-05 白云北 商住 248965.3 3 5975.2 80 贵州广聚源 路 房地产开发 有限公司 合计 297741.2 8485.46 2.7. 花溪区商住用地成交一览表 宗地编号 成交时间 地块位 用地性质 占地 容积率 总地价 楼面地价 发展商 置 (㎡) (万元) (元/㎡) 1 2008-02 花溪区 住宅 11973 2 215 90 贵阳明镜房 花溪乡 地产开放有 董家堰 限责任公司 村螺丝 冲 合计 11973 215 - 27 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 2.8. 小河区商住用地成交一览表 宗地编号 地块位置 用地性质 占地 总地价 单位地价 发展商 (㎡) (万元) (元/㎡) 1 开发区开 商业 37708 2600 690 中烟公司贵阳 发大道旁 分公司 2 开发区开 商业 3560 355 997 中国石油天然 发大道旁 气股份有限公 司贵阳销售分 公司 3 开发区长 商住 4310 330 766 贵阳茂源房地 江路旁 产开发有限公 司 4 贵阳经济 商住 46581 720 155 贵州东鼎房地 技术开发 产开发有限公 区大坡村 司 5 贵阳经济 商住 39745 2550 642 贵州恒森房地 技术开发 产开发有限公 区洛解村 司 (D地块) 6 贵阳经济 商住 16847 1030 611 贵州强兴房地 技术开发 产开发有限公 区大寨村 司、贵州利尔房 地产开发有限 公司 7 贵阳经济 商住 5140 320 623 贵州宏立城房 技术开发 地产开发有限 区中院村 公司 8 贵阳经济 商住 8923 440 493 贵州强兴房地 技术开发 产开发有限公 区周家寨 司 村 9 贵阳经济 基础设施用地 29247 1130 386 贵阳经济技术 技术开发 开发区鑫富源 区滥泥村 电力有限公司 合计 192061 9475 - 28 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 第六部分 贵阳市房地产市场行业环境分析 一、 2008 年贵阳市房地产开发投资情况 【备注:此部分商品房物业性质包含经济适用房、区域包含清镇、修文、开阳等郊县数据】 1. 2008 年贵阳房地产开发投资走势 1.1. 房地产开发投资走势 数据来源:贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理:合富辉煌市场部 08 年贵阳市固定资产投资完成601.57 亿元,其中房地产开发投资完成 170.01 亿元; 1.2. 房地产开发投资完成额/全社会固定资产投资走势 数据来源:贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理:合富辉煌市场部 08 年全市房地产开发投资额/ 固定资产投资额指数达到 0.284,【指标比值:正常区间 0.22-0.28】,该指标略高于正常范围,说明我市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重较 - 29 页/共 83 页- 合富辉煌(贵州)房地产顾问有限公司【市场部】 TEL: /5862919-621 大,房地产投资出现过热趋势,房地产行业投资处于高位运行状态。 1.3. 房地产投资增速/GDP 投资增速指标分析 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 房地产投资增速 15.46 22.33 18.38 25.3 19.1 25.7 25.6 GDP 增长速度 12.6 13.3 13.7 14.6 14.7 15.8 16.7 房地产投资增速 1.23 1.68 1.34 1.73 1.30 1.63 1.53 /GDP 增速 数据来源:贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理:合富辉煌市场部 数据来源:贵阳市统计局/贵阳市筑房网 数据整理:合富辉煌市场部 截止至贵阳市房地产投资增速为25.6

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